Нужно ли регистрировать скважину на участке: кадастровый учет и право собственности

Закон не обязывает собственника ставить скважину частного дома на кадастровый учет, а лицензия зависит не от глубины, а от объема добычи, цели и водоносного горизонта.

Организациям и СНТ имеет смысл поставить скважину на кадастровый учет как сооружение — по техническому плану кадастрового инженера. Основанием служат проектная документация, акт приемки в эксплуатацию либо технический паспорт, изготовленный до 2013 года.

Лицензию и учет путают: у них разные законы и ведомства, а лишние хождения стоят времени и денег.

Лицензия и кадастровый учет скважины — в чем разница

Лицензия отвечает на вопрос, можно ли добывать воду, кадастровый учет — чье это сооружение.

Если вопрос в праве на добычу, действует закон «О недрах» (ст. 11) и решает орган по недропользованию. Если вопрос в имуществе, действует закон № 218-ФЗ и работает Росреестр. Допустим, хозяин пробурил скважину и пошел в Росреестр за разрешением на воду: там примут документы на сооружение, но права на добычу не дадут.

Недра вместе с подземными водами — государственная собственность (статья 1.2 закона «О недрах»), поэтому в собственность оформляют сооружение, а не воду. Лицензия не делает скважину объектом ЕГРН, а запись в ЕГРН не разрешает добычу. Что сделать сейчас: запишите, какая задача стоит — добывать воду законно или закрепить имущество.

Три процедуры вместо одной

Регистрация права идет вместе с учетом или сразу после него. Как устроена первая строка таблицы — заявка, сроки, госпошлина, — разбирает материал про лицензию на пользование недрами.

Кто вправе получить лицензию

Лицензию получают организации, ИП и товарищества: по статье 9 закона «О недрах» гражданину без статуса ИП ее не выдают. Его право — добывать воду без лицензии, пока соблюдаются условия статьи 19; скважину, которая в них не укладывается, например вскрывает горизонт централизованного водоснабжения, оформить на физлицо нельзя.

Пример: такую скважину оформляет товарищество, а участники подключаются к общему водопроводу.

Нужно ли оформлять скважину частного дома в собственность

Обязанности ставить бытовую скважину на кадастровый учет закон не устанавливает: учет и регистрация идут по заявлению правообладателя (статья 14 закона № 218-ФЗ). Скважину на участке под ИЖС, личное подсобное хозяйство или садоводство обычно относят к сооружениям вспомогательного использования: постановление Правительства № 703 называет такими хозяйственные сооружения для бытовых нужд, в их числе колодец.

Внесут ли скважину в ЕГРН, зависит от признаков статьи 130 Гражданского кодекса: недвижимость — то, что прочно связано с землей и не перемещается без несоразмерного ущерба назначению. По письму Росреестра от 16.06.2023 № 14-5293-ТГ/23 вспомогательные сооружения в зависимости от этих признаков являются или не являются объектами кадастрового учета. Отдельной нормы именно о скважинах в законе нет, поэтому вопрос по конкретной скважине решают кадастровый инженер и регистратор.

По желанию скважину учитывают:

• при продаже — показать состав имущества;
• при разделе;
• в споре с соседями — чья она.

С лицензией проще: собственнику и арендатору участка она не нужна, пока вода идет на собственные нужды, добыча не превышает 100 м³ в сутки, а горизонт не служит источником централизованного водоснабжения и лежит выше таких горизонтов. Скважина на песок для дома и полива этим условиям обычно отвечает. Если вода идет соседям за плату или в общий водопровод — нет.

Какой глубины скважину нужно регистрировать

Ни кадастровый учет, ни лицензия от метров не зависят. В ЕГРН вносят сооружение, а не глубину, а закон «О недрах» не называет порога в метрах для скважин и не определяет понятия «колодец» и «скважина». Считают три вещи: объем добычи, ее цель и водоносный горизонт. Одна и та же глубина в разных местностях вскрывает разные горизонты, поэтому цифра от соседа ничего не доказывает.

Запросите у бурильщика данные о вскрытом горизонте — они записаны в паспорте скважины. Если паспорта нет, горизонт устанавливает гидрогеологическое заключение.

Допустим, две скважины одной глубины: первая остановилась в верхнем песке, вторая дошла до пласта, из которого пьет город. Первая укладывается в статью 19, вторая — нет: добывать из нее воду по лицензии может только организация, ИП или товарищество. Более глубокая скважина допустима, если не достигает горизонта централизованного водоснабжения.

Ориентиры по метрам из разъяснений

Единственная цифра в метрах в статье 19 — пять метров — относится к строительству подземных сооружений, а не к скважинам на воду. Пороги «для песка» и «для известняка» из популярных разъяснений — ориентир, а не норма закона.

Регистрация артезианской скважины — показательный пример: на учет ее ставят как любое сооружение, а право добывать воду определяет горизонт, а не цифра в паспорте.

Зачем регистрировать скважину в организациях, СНТ и администрации

Права на недвижимость, их переход и обременения подлежат государственной регистрации (статья 131 Гражданского кодекса). Поэтому без записи в ЕГРН сделки со скважиной как с отдельным объектом недвижимости — продажу, аренду, концессию — оформить не получится.

• Предприятие — сделки с объектом.
• Администрация — аренда и концессия.
• СНТ — имущество общего пользования.

Допустим, СНТ поит участки из общей скважины, а в ЕГРН ее нет: подтвердить, что это недвижимое имущество общего пользования, нечем.

Учет в ЕГРН лицензию не заменяет: с 1 января 2020 года она нужна товариществу и на общую скважину. Что подавать и куда, разбирает материал про общую скважину в СНТ.

За добычу без лицензии отвечают по статье 7.3 КоАП РФ; надзор ведут Росприроднадзор и региональные органы геологического надзора.

Скважину без лицензии либо узаконивают, либо ликвидируют. Проверьте, есть ли она на балансе и в ЕГРН.

Как поставить скважину на кадастровый учет

Скважину учитывают как сооружение по техническому плану, который готовит кадастровый инженер. Цепочка: технический план, учет, регистрация права.

Если разрешение на строительство не требуется, достаточно техплана и документа на землю (часть 10 статьи 40 закона № 218-ФЗ). Так обстоит дело с сооружениями вспомогательного использования и с буровыми скважинами, предусмотренными проектной документацией на пользование участком недр: статья 51 Градостроительного кодекса разрешения для них не требует. Если требовалось, добавляется разрешение на ввод в эксплуатацию. Сроки и размер пошлины узнавайте в Росреестре на дату подачи.

Закажите выписку из ЕГРН на участок и проверьте, зарегистрировано ли право.

Шаги до подачи в Росреестр

1. Соберите документы на скважину и участок — будет понятно, чего не хватает.
2. Пригласите кадастрового инженера на обследование — он осмотрит сооружение на месте.
3. Получите технический план — основание для записи в ЕГРН.
4. Подайте заявление об учете и регистрации права через МФЦ — на руках останется расписка.
5. Получите выписку из ЕГРН — она подтверждает учет и право.

Документы для техплана и заявления

Инженеру для техплана нужна проектная документация на скважину. Если закон не требует для сооружения ни проекта, ни разрешений, сведения вносят по декларации, которую составляет правообладатель (часть 11 статьи 24 закона № 218-ФЗ). К заявлению прилагают документ на участок и разрешение на ввод, если оно требовалось. Если право на участок уже есть в ЕГРН, документ на землю не нужен.

Кадастровому инженеру пригодятся и документы бурильщика — паспорт скважины и акт сдачи в эксплуатацию: по ним он сверяет характеристики сооружения.

Заявитель зависит от документа на землю:

• собственник участка — по записи о праве собственности;
• арендатор — по договору аренды;
• товарищество — по документу на землю общего пользования.

Старая скважина без документов — как оформить

Если проекта нет, основанием для техплана служит архивный акт приемки в эксплуатацию либо технический паспорт, изготовленный до 1 января 2013 года (статья 71 закона № 218-ФЗ).

Допустим, скважина бывшего хозяйства поит село, а в документах не значится. На учет ее ставит местная администрация, затем передает в аренду или концессию.

Если акт или паспорт нашлись в архиве — идите к кадастровому инженеру. Если владельца нет вовсе — вопрос за администрацией. Когда скважина к тому же долго стояла, сначала оцените, реально ли восстановить ее после простоя.

Учет не заменяет лицензию: об узаконивании — в разделе о СНТ и предприятиях. Запросите муниципальный архив и БТИ по адресу скважины.

Какие документы бурильщика нужны кадастровому инженеру

Кадастровому инженеру передают паспорт скважины и акт сдачи в эксплуатацию.

• Паспорт скважины — характеристики сооружения.
• Акт сдачи — подтверждение создания объекта и даты ввода.
• Проектная документация — основание техплана, если она есть.

Только для лицензии, а не для техплана: химический анализ воды и схемы скважин.

Если бурильщик не выдал паспорт, запросите дубликат у подрядчика до вызова инженера. Адрес и данные участка в паспорте должны совпадать с документами на землю.

Сложите документы бурильщика в одну папку и сверьте с этим списком.